Home > PARTICULIER > Informatie over hypotheken

Informatie over hypotheken

Inzicht en advies over uw financiële situatie bij  hypotheken is belangrijk.

Een nieuwe woning brengt kosten met zich mee. Wie een nieuwe woning wil kopen, zal dan ook vrijwel altijd geld moeten lenen. Deze vorm van lenen noemen we hypothecaire lening (hypotheek).

Woning als onderpand

Het verschil met een gewone lening is dat bij een hypothecaire lening de woning als onderpand voor de lening dient. Een geldverstrekker, meestal een bank of verzekeraar, leent je het geld om een woning te kopen. Deze lening moet aan het einde van de looptijd (maximaal 30 jaar) volledig afgelost zijn. Daarbij betaal je als vergoeding voor de lening een percentage aan rente over het geleende geld.
Omdat je voor een woning vaak veel geld moet lenen, wil de geldverstrekker heel zeker zijn dat je alles weer terugbetaalt. Als je de rente en/of aflossing niet meer kunt betalen, dan kan de geldverstrekker jouw woning opeisen. Hij zal de woning verkopen om zo het geleende bedrag weer terug te krijgen.

Laat je goed informeren

Een hypotheekovereenkomst is ingewikkelde kost en staat vaak vol met moeilijke woorden. Neem de tijd om alles heel goed door te lezen. Zorg ervoor dat je zeker weet wat er precies wordt bedoeld. Als je iets niet snapt, vraag het dan na. Teken nooit een overeenkomst die je niet helemaal begrijpt.

 

Hypotheekvormen

Voor nieuwe hypotheken die na 1 januari 2013 worden gesloten, geldt dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is als de lening gedurende de looptijd wordt afgelost. Je kunt in aanmerking komen voor renteaftrek als je voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek kiest.
Bij hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 is het, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, niet relevant of je een hypotheek iedere maand (gedeeltelijk) aflost of niet. Bij deze hypotheeksoorten blijft de rente gewoon aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Natuurlijk is het wel van belang om ook bij deze vormen je hypotheek uiteindelijk af te lossen. Dit kan bijvoorbeeld door tussentijds te sparen en aan het eind van de looptijd de hypotheek daarmee af te lossen. Het bedrag van de hypotheek dat tussentijds of aan het eind niet wordt afgelost, blijft als restschuld over. Vaak is er hierover geen recht meer op renteaftrek. Het is belangrijk om hier goed naar te (laten) kijken.

Annuïteitenhypotheek 
Een annuïteit is een ander woord voor 'vast bedrag'. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand een vast bedrag (afgezien van eventuele rentewijzigingen). Dit bedrag bestaat uit twee delen. Het ene deel is de rente die je moet betalen over de lening. Het andere deel, de aflossing, wordt gebruikt om de lening terug te betalen.

Steeds minder rente, steeds meer aflossing 
Hoewel je altijd hetzelfde maandbedrag betaalt, verandert geleidelijk de verdeling van dit bedrag over rente en aflossing. In het begin bestaat het grootste deel uit rente en een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd vordert, wordt een steeds groter deel van dit maandbedrag gebruikt voor aflossing en dus een kleiner deel voor rentebetalingen. Het bedrag dat je geleend hebt wordt steeds lager, omdat je stapje voor stapje het geleende geld terugbetaalt. Hoewel je bij een annuïteitenhypotheek iedere maand hetzelfde bedrag betaalt, ben je in de praktijk iedere maand een beetje duurder uit. Alleen de rente is namelijk aftrekbaar van de belasting. Het belastingvoordeel wordt gaandeweg steeds kleiner, omdat je steeds minder rente betaald.

Voor wie?
Vanaf 1 januari 2013 kun je bij een nieuw af te sluiten hypotheek alleen nog kiezen voor een annuitaïre of lineaire hypotheek, als je in aanmerking wilt komen voor hypotheekrenteaftrek. Voor andere vormen is de hypotheekrenteaftrek vervallen. In het begin betaal je bij de annuïtaire hypotheek relatief veel rente over de hypotheek, waardoor je ook veel rente van de belasting kunt aftrekken. Bij deze vorm is het belangrijk te toetsen of je ook in de toekomst de lasten kan blijven betalen, omdat de nettolasten hoger worden doordat de renteaftrek geleidelijk afneemt.

De voordelen
Dit is een eenvoudige, heldere hypotheekvorm.
- Je hebt belastingvoordeel en relatief lage lasten in de beginperiode.
- Het geleende bedrag is gegarandeerd afgelost als de hypotheek afloopt.

De nadelen
- Je netto woonlasten worden steeds hoger. 
- In de beginfase los je nauwelijks af. 
- Het is over de hele looptijd bekeken een relatief dure hypotheekvorm.


Lineaire hypotheek?
Bij de lineaire hypotheek los je iedere maand een vast bedrag af gedurende de looptijd, waardoor de schuld en de rente (maar dus ook de fiscale aftrek) jaarlijks lager worden.

Iedere maand minder
Met een lineaire hypotheek geef je dus steeds wat minder uit. Ook wordt je hypotheekrenteaftrek steeds lager. Dat komt omdat je elk jaar steeds minder hypotheekrente betaalt.

Voor wie?
Een lineaire hypotheek is interessant voor mensen die zonder risico’s willen aflossen en snel van hun woonlasten af willen. En vooral geschikt voor mensen die nu een redelijk hoog salaris hebben en daar in de toekomst minder zeker van zijn, zoals mensen die vroegtijdig willen stoppen met werken, of in deeltijd willen gaan werken.

De voordelen
-
Je betaalt gelijk een stuk van je schuld af.
-
Je hypotheeklasten nemen iedere maand wat af.
-
Je betaalt in totaal minder rentevergoeding dan bij bijvoorbeeld de annuïtaire hypotheek.

De nadelen
-
Je lasten zijn aan het begin relatief hoog.
-
In de loop van de jaren neemt je belastingvoordeel af.

 

Spaarhypotheek 

Bij een spaarhypotheek betaal je iedere maand alleen rente over het geld dat je hebt geleend. Je lost dus niets af. Dat doe je pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek. Dan betaal je in één keer het geleende bedrag terug. Om te zorgen dat je tegen die tijd over dat bedrag beschikt, sluit je een spaarverzekering af. Via deze spaarverzekering ‘spaar’ je het bedrag bij elkaar.

Aflossing verzekerd 
De verzekeringspremie die je iedere maand betaalt bestaat uit twee delen, een risicodeel en een spaardeel. De risicopremie wordt gebruikt voor het verzekeringsdeel. Het spaardeel zorgt voor een gegarandeerd geldbedrag. Je weet dus altijd zeker dat je aan het einde van de looptijd je hypotheek geheel kunt aflossen, omdat de hoogte van de spaarpremie zodanig wordt vastgesteld dat aan het einde van de looptijd het spaarsaldo, inclusief de hypotheekrente gelijk is aan de hypotheekschuld.

Constante woonlasten
Een kenmerk van de spaarhypotheek is dat de spaarrente even hoog is als de hypotheekrente. Een stijging van de rente betekent dat je maandelijks een hoger rentebedrag moet gaan betalen over het geld dat je geleend hebt. Je hoeft echter minder premie te betalen, omdat automatisch ook de spaarrente omhoog gaat. Hierdoor blijven je maandlasten vrij constant, zelfs als de rente varieert.

Lastig overstappen
De koppeling tussen de hypotheek- en spaarrente heeft ook nadelen. De lening en de spaarverzekering sluit je bij één instelling af en dar zit je voor de rest van de looptijd aan vast. Tussentijds overstappen naar een andere geldgever is vaak een kostbare zaak.

Voor wie?
De spaarhypotheek biedt vrijwel constante lasten, een gegarandeerd geldbedrag op het eind en dus veel zekerheid. Dit maakt de hypotheek interessant voor mensen die zich geen kostenstijgingen kunnen permitteren. Dit geldt bijvoorbeeld voor starters, die weinig geld achter de hand hebben. Ouderen en alleenstaanden betalen een relatief hoge premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Zij zijn vaak minder gunstig uit met een spaarhypotheek.

De voordelen 
-       Je weet zeker dat je het complete hypotheekbedrag bij elkaar ‘spaart’ 
-       Je woonlasten zijn vrij stabiel, zelfs als de hypotheekrente stijgt
-       Het kapitaal dat je al sparend opbouwt, is geheel belastingvrij

De nadelen
-       Je spaart nooit meer bij elkaar dan het hypotheekbedrag 
-       De koppeling tussen hypotheek en spaarrekening geeft je weinig flexibiliteit
-       Je bent relatief duur uit als de hypotheek- en spaarrente laag is

 

Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek betaal je het geld dat je geleend hebt pas aan het einde van de looptijd terug. Gedurende de looptijd leg je maandelijks een premie in. Deze premie wordt bijvoorbeeld belegd in aandelen en/of obligaties. Het is de bedoeling dat de beleggingen aan het einde van de looptijd van de hypotheek voldoende vermogen opleveren. Daarmee kan in één keer de hypotheek worden afgelost.

Zelf beleggen of via een levensverzekering
De beleggingshypotheek kent twee varianten. Bij de ene variant beleg je rechtstreeks in beleggingsfondsen. De meeste geldverstrekkers stellen hierbij een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde. Bij de andere variant beleg je via een levensverzekering. In beide gevallen is pas achteraf bekend of er voldoende vermogen is om de lening af te lossen. Mocht er te weinig vermogen zijn opgebouwd, dan blijf je met een restschuld zitten.

Vrijheid én risico
Een beleggingshypotheek geeft je veel vrijheid. Je kunt - gegeven een minimale door de bank opgelegde maandpremie - grotendeels zelf bepalen hoeveel geld je iedere maand opzij legt en in welke beleggingsfondsen je investeert. Het aantrekkelijke van beleggen is dat de waarde van aandelen soms sterk kan stijgen. Je verdient dan geld met een relatief kleine investering.

Maar beleggen is per definitie een onvoorspelbare en dus risicovolle onderneming. Het kan ook gebeuren dat je aandelen weinig tot niets opleveren. Dan blijf je aan het einde van de looptijd van je hypotheek met een restschuld zitten.

Voor wie?
Een beleggingshypotheek is een aantrekkelijke optie wanneer je graag belegt. Bovendien moet je je de nodige financiële risico’s kunnen permitteren.

De voordelen
-       Je hebt optimaal belastingvoordeel vanwege de hypotheekrenteaftrek 
-       Je bepaalt voor een belangrijk deel zelf hoeveel je opzij legt en wat je ermee doet 
-       Als het meezit, kunnen je beleggingen veel geld opleveren

De nadelen
-       Je betaalt relatief hoge administratieve kosten bij de variant beleggen via een levensverzekering 
-       Beleggen in aandelen is een risicovolle onderneming 
-       Als het tegenzit, leveren je beleggingen niet genoeg op om de hele schuld mee af te lossen en blijf je zitten     
        met een restschuld.
 

Traditionele levenhypotheek
Er zijn twee verschillende soorten levenhypotheken. De ene wordt ook wel beleggings(verzekerings)hypotheek of universal-life polis genoemd. De andere is de traditionele levenhypotheek.
Bij het afsluiten van een (traditionele) levenhypotheek doe je twee dingen:
-
je leent geld voor de aankoop van een huis én
-
je sluit een levensverzekering af

Gedurende de looptijd van de hypotheek betaal je elke maand rente over het totale geleende bedrag. Gedurende de looptijd los je niets af van je schuld, maar wel betaal je iedere maand het premiebedrag van je levensverzekering.
De levensverzekering heeft tot doel de lening aan het einde van de looptijd af te lossen.

Spaardeel en risicodeel
De premie van je levensverzekering bestaat uit een spaardeel en een risicodeel. Dankzij het spaardeel spaar je gedurende de looptijd van de hypotheek een geldbedrag bij elkaar. Hiervoor krijg je een gegarandeerde vergoeding. Daarnaast schrijft de verzekeraar jaarlijks een extra bedrag bij, bijvoorbeeld in de vorm van winstdeling. De hoogte hiervan kan van jaar tot jaar verschillen. Hierdoor heb je geen zekerheid dat op de einddatum het volledige bedrag is opgebouwd en kan er zowel een overschot als een tekort ontstaan. Als de hypotheek afloopt, wordt het opgebouwde bedrag uitgekeerd. Met dit bedrag wordt je hypotheek (gedeeltelijk) afgelost. De risicopremie wordt gebruikt voor het verzekeringsdeel.

Rendement
Hoeveel je spaardeel precies oplevert, staat niet van tevoren vast, dit hangt af van de hoogte van de winstdeling. Wel wordt gewoonlijk een bepaald minimumrendement gegarandeerd. Daardoor ben je verzekerd van een minimumbedrag aan het eind van de looptijd. Meestal is dat zo’n 60% van het hypotheekbedrag. 
In de praktijk is het gerealiseerde rendement meestal hoger. Normaal gesproken is het eindkapitaal voldoende om de complete hypotheekschuld te voldoen. Je kunt zelfs extra geld overhouden. Maar denk eraan dat je altijd een risico loopt dat je blijft zitten met een restschuld.

Voor wie?
Een levenhypotheek is interessant als je beleggen te riskant vindt en sparen te terughoudend. Je loopt een beperkt risico. Deze hypotheekvorm is vooral geschikt als je een hoog inkomen hebt, omdat je dan het meest profiteert van de renteaftrek.

De voordelen
-
Je betaalt een vast maandbedrag
-
Je profiteert gedurende de gehele looptijd van maximale renteaftrek, doordat je niet aflost
-
Als het gerealiseerde rendement hoog is, spaar je meer geld bij elkaar dan je hypotheekschuld

De nadelen
-
Bij de variatie waarin sprake is van winstdeling kan het uiteindelijke rendement te laag zijn om de hele schuld af te  
  lossen en blijf je zitten met een restschuld.  
-
Je betaalt relatief hoge administratieve kosten

 

Hybride-/ spaarbeleggingshypotheek
De hybride hypotheek is een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Daarom wordt het vaak een spaarbeleggingshypotheek of combinatiehypotheek genoemd.

Bij een spaarhypotheek betaal je iedere maand alleen rente over het geld dat je hebt geleend. Je lost dus niets af. Dat doe je pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek. Dan betaal je in één keer het geleende bedrag terug. Dit bedrag moet je in de tussentijd bij elkaar te hebben gebracht. Zoals de naam al zegt, doe je dit door te sparen en/ of te beleggen. Je betaalt iedere maand een premie. Deze premie bestaat uit twee delen, een risicodeel en een spaardeel/ beleggingsdeel. Het risicodeel is bestaat uit de premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Mocht je voor het eind van de looptijd van de hypotheek komen te overlijden, dan wordt een verzekeringsbedrag uitgekeerd. Met dit bedrag wordt je hypotheek afbetaald. Je nabestaanden kunnen dan in het huis blijven wonen.  Met het aardeel/beleggingsdeel spaar en/of beleg je om het geleende bedrag bij elkaar te sparen. Gedurende de looptijd van de hypotheek kun je heen en weer switchen tussen sparen en beleggen. Is de rente laag en zitten de aandelenkoersen in de lift, dan kies je ervoor om het premiebedrag te laten beleggen. Verwacht je een minder gunstig beursklimaat, dan kies je voor de zekerheid van sparen.

Beleggen is per definitie een onvoorspelbare en dus risicovolle onderneming. Het kan ook gebeuren dat je aandelen weinig tot niets opleveren. Dan blijf je aan het einde van de looptijd van je hypotheek met een restschuld zitten.

Optimaal belastingvoordeel
Je blijft steeds rente betalen over het totale geleende bedrag, daarom profiteer je gedurende de hele looptijd optimaal van de hypotheekrenteaftrek en profiteer je van het opbouwen van een belastingvrij vermogen.

Voor wie?
Een spaarbeleggingshypotheek is aantrekkelijk voor wie graag wil beleggen, maar toch ook de nodige zekerheid wil inbouwen.

De voordelen
-
Flexibiliteit: je bepaalt zelf hoe je premie wordt gebruikt
-
Een fiscaal aantrekkelijke hypotheekvorm
-
Bij goede beleggingsresultaten kan de hypotheek meer opleveren dan het bedrag dat je nodig hebt

De nadelen
-
Je leent, spaart, belegt en verzekert bij dezelfde bank; tussentijds overstappen naar een andere geldverstrekker is 
  daardoor lastig 
-
Het switchen tussen sparen en beleggen kan een kostbare onderneming zijn 
- B
ij tegenvallende beleggingsresultaten kun je geld tekort komen om de hypotheeklening terug te betalen. Je blijft     dan zitten met een restschuld.
 

Wat betekenen (de nieuwe) hypotheekregels voor mij? 

Sinds 1 januari 2013 zijn de hypotheekregels vastgelegd in de wet (het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft en de ministeriële regeling ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet).

Wat houden de regels in? 
Op hoofdlijnen bestaan de nieuwe regels uit twee elementen:

  1. De maximale hypotheek mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de waarde van het huis. Dit percentage wordt ieder jaar met 1% verlaagd tot 100% in 2018. In het schema hieronder  zie je hoe dit tot 2018 wordt afgebouwd.
  2. Om in aanmerking te komen voor aftrek van de hypotheekrente moet de hypotheek volgens een annuitair schema worden afgelost.

Maximale hypotheek in verband met waarde van huis
Een hypotheek moet vanaf 1 januari 2013 steeds meer in verhouding staan met de waarde van het huis. Dit wordt loan-to-value (LTV) genoemd. Als je een bestaand huis koopt, mag in 2013 de maximale hypotheek 105 procent van de waarde van het huis bedragen. Dit percentage wordt ieder jaar minder: 

  • 105 % vanaf 1 januari 2013
  • 104 % vanaf 1 januari 2014
  • 103 % vanaf 1 januari 2015
  • 102 % vanaf 1 januari 2016
  • 101 % vanaf 1 januari 2017
  • 100 % vanaf 1 januari 2018

 

Ben jij een kenner of een leek?

Weet jij meer van hypotheken dan de gemiddelde Nederlander? Kun je jouw financiële beslissingen prima zelf nemen of is deskundig advies misschien toch wel verstandig? 

·     Doe de kennistest over hypotheken

Bekijk ook de handige checklist hypotheekgesprek. Hierin staan alle vragen die je moet stellen voordat je een hypotheek afsluit. 

Welke stappen moet je nemen bij het kopen van een huis en het regelen van de hypotheek? Met de routeplanner hypotheken volg je de juiste weg.